又一只REIT迎“开门红”，超九成REITs年内收益为正

又一只REIT迎来“开门红”，开盘便现“30CM”涨停。

2月27日，首日上市的汇添富九州通医药REIT上演“30CM”涨停秀，盘中涨停板一度打开，之后又再次封住。截至下午收盘，涨幅回落至28.22%。同日晚间，汇添富九州通医药REIT公告称，为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2025年2月28日开市起停牌1小时。

此前2月26日，华夏金隅智造工场REIT同样于上市首日开盘即迎来30%涨停的火爆局面。而2月17日上市的国泰君安济南能源供热REIT和1月24日上市的易方达华威市场REIT也同样在上市首日涨停。

澎湃新闻记者据Wind数据统计，截至2月27日，上市公募REITs已经扩容至63只。年初至今，有58只REITs以正收益领涨，占比超九成。从项目属性来看，涨幅居前的REITs主要以消费基础设施、园区基础设施为主。

年内频现REITs“涨停秀”

2月27日，汇添富九州通医药REIT在上交所上市，集合竞价阶段即现30%涨停，触及公募REITs首日上市的涨停上限。截至下午收盘，该基金报3.712元/份，涨幅为28.22%。成交额总额达9030.10万元。

同日晚间，汇添富九州通医药REIT公告称，随着基金交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2025年2月28日上交所开市起停牌1小时，并于当日上午10时30分起复牌。

此前2月10日，汇添富九州通医药REIT募集首日便“一日售罄”。

据该基金发布认购申请确认比例结果，公众投资者有效认购申请确认比例为0.0839%。这就意味着，投资者认购1万元仅能获配8.39元，认购倍数高达1192倍，刷新此前国泰君安济南能源供热REIT创下的813.44倍的纪录。

公开资料显示，汇添富九州通医药REIT的原始权益人为九州通医药集团物流有限公司，基金管理人为汇添富基金，专项计划管理人为汇添富资本管理有限公司。底层资产为位于武汉西大门交通要道东西湖区的武汉东西湖现代医药仓储物流项目，建筑面积合计约17.24万平方米。2021年至2023年项目公司营业收入分别为8390.23万元、9009.92万元、9317.85万元。

澎湃新闻记者注意到，REIT上市首日上演“30CM”涨停秀已并非首例。截至2月27日，年内共5只公募REITs首发上市，其中4只产品开盘便触及涨停。

此前2月26日，华夏金隅智造工场REIT在上交所发行，开盘同样迎来30%涨停的火爆局面。因上涨幅度触发当日30%的涨幅限制，为了保护基金份额持有人的利益，华夏金隅智造工场REIT于2月27日上交所开市起停牌1小时，并于当日上午10时30分起复牌。截至2月27日收盘，该基金收跌0.19%，报3.684元/份。

再往前看，2月17日上市的国泰君安济南能源供热REIT、1月24日上市的易方达华威市场REIT都在上市首日涨停。

上市公募REITs已经扩容至63只

整体来看，2025年以来，公募REITs二级市场保持上涨势头。截至2月27日，上市公募REITs已经扩容至63只，总市值则达到1797.68亿元。

涨跌幅方面，年初至今，有58只REITs以正收益领涨，占比超九成。

从具体REITs产品来看，嘉实物美消费REIT以27.61%的年内涨幅位居榜首，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT的年内涨幅也均超20%；中金印力消费REIT、华夏首创奥莱REIT、中金重庆两江REIT、华泰南京建邺REIT、华夏南京交通高速公路REIT、博时津开产园REIT、广发成都高投产业园REIT、华夏金茂商业REIT的涨幅则均超15%。

从项目属性来看，涨幅居前的REITs主要以消费基础设施、园区基础设施为主。

对于近期公募REITs持续强势的原因，分析人士指出，在利率下行预期下，投资者对稳定收益类资产的配置需求显著提升。公募REITs因其强制分红属性，成为替代传统债券的优选工具。而REITs底层资产的稀缺性和运营稳定性是市场关注的核心。与此同时，新发REITs认购倍数屡创新高，叠加流通盘较小，短期供需失衡易推高价格。

“尽管市场波动性较高，但保险、银行理财等机构投资者仍是主力，其配置需求推动市场流动性溢价。同时，REITs将非流动性基础设施资产转化为可交易份额，进一步释放了流动性价值。”上述人士补充道。

政策层面也在持续释放利好。此前2月7日，证监会发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，其中有两条细则有关公募REITs，一是支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造；二是支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。

对此，博时基金REITs业务营运总监刘玄指出，“创新突破在新增资产类型和已有资产类型上均有可能实现。”

刘玄表示，新增资产类型方面，数据中心、智慧城市设施具备较高的成长性，契合数字经济发展的需求；“养老社区+医疗配套”的资产组合在老龄化加快的环境下，具有较强的现金流稳定性和政策支持力度。已有资产方面，能源资产正逐步与ESG投资需求结合，如光伏、风电等绿色能源类资产或可研讨引入碳收益分成机制的可能性。

谈及后续基金公司布局REITs的主要发力方向，刘玄则认为，一是政策明确支持、租金相对稳定且风险较低的资产，如租赁住房、养老资产；二是符合双碳目标、长期现金流有较强支持的资产，如储能、绿能。另外，如国际环境好转，跨境离岸资产（如海外物流仓储）或可拓宽资产类型；如消费复苏趋势增强，则消费类基础设施REITs或将受益。

2月17日，中国人寿发布公告称，该公司首景投资及财信人寿拟与国寿置业、北京朗佳私募及创弛企业管理合伙企业（有限合伙）订立合伙协议，已成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙），该合伙企业将聚焦于基础设施公募REITs投资。此次合伙企业全体合伙人认缴出资总额为52.37亿元。

对此，国信证券指出，公募REITs具有高分红、收益风险中等特点。险资加大对公募REITs的配置力度，既符合国家战略导向又与自身追求长期稳健投资收益的投资目标相匹配。当前，保险和券商资金为REITs流通盘的主要定价资金，增量险资入场将提升REITs市场稳定性，增强市场活跃度，推动REITs市场的持续扩大和产品创新。

从资产配置角度，国信证券建议采取哑铃策略配置公募REITs。一方面，可关注交通类、仓储物流类、产业园类等相对净值折价率高的资产，有望受益于估值修复的困境反转逻辑；另一方面，在当前经济弱复苏背景下为获得长期稳定派息回报，可关注保障房、生态环保类等对经济周期敏感度低的品种。

值得注意的是，有业内人士表示，尽管市场热度高涨，但需警惕高溢价率与基本面脱节的风险。例如，部分产品溢价率超50%，而分派率可能因价格上涨被稀释。此外，退租、降租等底层资产经营风险仍可能冲击长期收益。